“电梯刷卡”是否需要业主同意，是否违法？

导读：最近很多人都关心“电梯刷卡”是否需要业主同意，是否违法？其实“电梯刷卡”也讲先来后到!    

　　物业公司是否有权不给欠费业主办电梯卡？1月9日，记者从市房产局物业处得到解答，这个问题应当具体问题具体分析，关键在于给电梯安装刷卡设备是否经过多数业主同意。


最近，位于铁西区建设大路与启工街附近的某大型物业小区C1号楼10层的业主李先生遭遇“有家难回”的尴尬：因为“认为物业服务质量不好而拖欠物业费，物业公司不给办电梯卡”而无法乘坐电梯，每天只得和邻居“蹭电梯”或爬楼梯回家。记者调查发现，目前，新建花园小区，不交物业费就不给办电梯卡已经成为一种普遍现象。

　　记者发现，在一些新建楼盘中，刷卡设备作为电梯的附属设施，是“与生俱来”的。电梯实行磁卡管理并设置楼层限制，也成为楼盘的一个“卖点”。“在这种情况下，业主不交物业费，物业公司可以不给办电梯卡。其道理与‘不买车票不能乘车’一样。”市房产局物业处负责人解释说，房屋买受人在签订商品房（预）销售合同以及管理规约的同时，就接受了电梯实行磁卡管理的要约。因此，在办理入住手续后，小区全体业主就应当遵守管理规约。


　　据了解，目前极少有物业公司为了给电梯安装刷卡设备这样的“小事”召开业主大会讨论的。“类似问题时有发生，反映出一些物业公司法律意识淡薄、服务理念偏差以及与业主关系错位”。市房产局物业处负责人表示，多数物业公司并没意识到，安装电梯刷卡设备需要业主大会同意，更不知道还得经过“超多数”（双三分之二以上）业主的同意。“这就如同保姆想给主人家的大门加一道门锁，必须得经过主人同意一样。一些物业公司随意给电梯安装一个刷卡设备，或是给小区大门装一个门禁，不仅是越俎代庖的行为，而且还侵犯了广大业主的合法权益。”


　　记者采访了解到，在一些老楼盘中比较普遍的现象是，房屋买受人在购买物业时，电梯并没有安装刷卡设备。而物业公司在后期管理中给电梯安上了刷卡设备。有的是为了避免闲杂人等混进居民楼，增加业主安全感，便于日常管理；有的是为了便于收取物业费，即对未按期交物业费业主的磁卡不予升级，限制其使用电梯。“在这种情况下，物业公司是无权自作主张安装电梯磁卡设备、限制业主使用电梯的。”市房产局物业处负责人介绍说，依据《物业管理条例》有关规定，给电梯安装磁卡，属于改建、重建建筑物及其附属设施的行为，须经“双三分之二”业主（专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主）同意后方可实施。

　　“应该说，给电梯安装刷卡设备是一桩好事，不但物业公司欢迎，便于管理，而且多数业主也认可，有安全感。关键是要把好事办好。”市房产局物业处负责人表示，首先要提倡物业管理早期介入，当物业公司接手新盘时，一定要从有利于后续管理的角度，多向开发商提出合理化建议，比如在售楼前就应当把电梯刷卡设备安装好，然后制定好管理规约。其次，对于一些在管的且电梯没安装刷卡设备的楼盘，物业公司要善于引导小区业主大会做出有利于物业管理的决策，使安装电梯刷卡设备等管理建议顺利得到业主的认可。一旦业主大会同意给电梯安装刷卡设备，那么业主不交物业费，物业公司就可以不给办电梯卡，也无须再次经过“双三分之二”业主同意。