“智能梯控”有什么“奥妙”？能否成为治理群租的“一贴灵”，并在其他楼组、小区推广？

96栋楼、206部电梯、11595户4万多名居民——超大型小区中远两湾城，一度被称为上海群租现象“最严重”的小区。从在大门口设门禁卡，到频繁至每月一次的联合执法，群租问题依然屡禁不止。


然而，眼下，小区正在经历一场整治群租的“技术革新”。小区5栋居民楼试点的“智能梯控”项目，让居民们看到了希望。“技术革新”推出仅几个月，试点居民楼的群租户从122户减少到了76户。


优美小区难治群租顽症


提及中远两湾城，“群租”二字无法回避。


早在2007年9月，中远两湾城就启动了当时全市规模最大的群租联合整治行动，次年又在部分居民中试行门禁系统，但收效都不明显，“二房东”很快卷土重来。2009年下半年起，小区8号楼里的热心居民们自己组成志愿者小队，每天在一楼大堂值班，不让没门卡的群租客夜间进出大楼。热心人还动员几十名居民“值夜班”。


不少小区居民说，他们当初买中远两湾城是因其风景优美，谁知后来因群租坏了名声，人称“高级棚户区”。情况最严重时，一间100平方米左右的毛坯房住20来口人，群租客上下班时间不固定，半夜三更惊扰居民，火灾、盗窃时有发生。


另一方面，居委会主任方锁英和组长杨解华等人积极与出租房的房东取得联系。她们发现，群租房房东多为外地投资客，常年不居住在上海，于是不厌其烦给房东打电话，被挂一次、就重新拨一次，终于打动房东，让他们同意收回出租房或将房屋挂牌出售。有些外地房东清退群租租客后重新装修房屋，楼里的志愿者们便主动提出“搭把手”，帮忙当监工、接收材料、东奔西跑，为不在沪的业主解决后顾之忧。


然而，尝试种种治理举措之后，群租依然难禁。


“梯控”成新式“武器”


去年下半年，由普陀警方建议的“智能梯控”方式浮出了水面，并在前期七方讨论会上得到了认可。所谓“智能梯控”其实就是一种电梯控制技术，在原有的电梯上安装一个类似“门禁”的系统装置，只有刷卡后电梯才会启动，将业主送到其要达到的楼面。这种技术在星级宾馆较为常见，一些新建高档小区也有尝试，而在原有小区内加装该系统，中远两湾城算是上海首例。经过一段时间调试和准备，首批5栋居民楼安装了“智能梯控”。


“智能梯控”是怎样“拦”住群租客的？中远两湾城物业公司负责人说:“主要是在发卡环节‘紧紧把关’。”据介绍，物业方根据房屋大小及居住在里面的业主性质不同来发放智能卡。若是业主自住，则一人一张；而对于用来出租的房屋，则按照人均面积不少于5平方米的比例发卡，这5平方米是不包括厨房、阳台、卫生间等在内的实际居住空间。“也就是说，两室一厅最多领5张卡，三室两厅就是8张卡。”


在小区8号楼，记者看到，大门左侧安着一个智能门禁终端，想上楼的居民要在门口刷一下卡，进了电梯轿厢，也要刷一下卡才能到自己想去的楼层。


物业方还和居民们共同对一些“特殊情况”作出规定。比如，如果有人遗失智能卡补办，那遗失的卡就会被立即注销，开卡、加卡都需要得到母卡确认，而这张母卡就掌握在物业经理手中，这样就可以严控卡的数量和拥有人。许多居民还告诉记者，起初群租者采取“人带人”的措施对抗智能梯控，但久而久之大家都嫌麻烦，群租的人自然而然就少了。


杨解华说，刚开始，有些居民不适应，常因忘带智能卡而被关在门外，时间长了便养成了随手刷卡的习惯，“毕竟安全感强了”。他们刚刚进行了居民意见征询，住户们对“智能梯控”的满意度达到95％。


安装推广“众口难调”


“‘梯控’整治群租的长期效果怎么样，还不能轻易下结论。”居委会干部发现，就在几栋居民楼推广试点“智能梯控”的同时，小区里一批“二房东”也聚在一起商量对策，希望继续“扎根”在小区里。


尽管试点居民楼的住户满意度高，但居委会负责人坦言，“智能梯控”的安装并不是一件容易事。由于小区新的业委会尚未成立，小区11595户居民“众口难调”，导致物业维修资金无法启用。最先试点的8号楼166户居民只能通过自筹资金的方式，募集到十几万元，先期垫付了安装“梯控”设备的费用。其他4栋居民楼也采用同样方式试点安装了“梯控”。


不仅仅在中远两湾城，类似群租治理难问题在不少小区也时常发生。在其他一些大型小区，业主们也曾希望通过刷卡进门的方式“拦”住群租客。一些小区业委会负责人说，大多数业主都很反感群租，因此初步征询意见时大部分人都会支持刷卡进门、刷卡进电梯的做法，但到了成本核算、方案细化阶段，往往会出现分歧——一些老年居民担心智能卡损坏、多缴物业费等问题；还有的居民觉得，安装“智能梯控”要更新每栋居民楼的大门、增设监控探头等，成本太高；还有的小区则因更换了门禁系统而引发业主和群租客之间的矛盾，只好将装好的电子门禁、“智能梯控”设备弃之不用。


期盼各种执法力量齐发力


除了“技防”措施，治理群租还有哪些良策？


一些用于动迁安置的小区，也易成为群租滥觞之地。针对这种情况，长宁区在新泾北苑探索一条变“群租”为“公租”的新路径，由区政府部门引导，长宁公共租赁住房运营有限公司负责具体操作，采取“回租”方式，形成以小户型为主、相对集中的公租房社区。


在松江区方松街道，街道邀“二房东”参与群租整治，将居民渴望安居的诉求与“二房东”提供廉价房源满足房主和租房者共同需求的诉求相结合，寻找共同利益点。街道一头鼓励、一头惩治，在居委会公告栏里公示奖励参与群租整治的“二房东”，鼓励新租客按名单索骥找房源；另一方面，对于不参与群租整治的“二房东”，则给予出租房停水停电的惩戒。半年来，街道534套群租房完成了自行整改，“二房东”的“自觉率”超过60％。


《上海市居住房屋租赁管理办法》明确规定，必须以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建出租或按床位出租，也不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等出租供人员居住；对于承租人一方，《办法》也规定“最低人均承租面积”，即以一套住房中居住空间为基准，人均不得低于5平方米；此外还规定居住物业管理区域内的居住房屋，不得出租用作单位的集体宿舍。